L’IMU-RTACCI! - CON LA DOPPIA STANGATA IMU/TARES, TORNA DI MODA LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI - LA PROCEDURA ERA GIUDICATA TROPPO COMPLICATA E POCO VANTAGGIOSA, MA ORA LA CEDOLARE PUO’ RAPPRESENTARE UNA VIA DI SCAMPO DALLE TASSE IN AUMENTO PER I PROPRIETARI DI IMMOBILI LOCATI - PER CHI NON HA “OPTATO” PER QUESTA FORMULA AL MOMENTO DELLA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO E ORA CI RIPENSA, ATTENZIONE AI CAVILLI…

1 - FISCO MENO PESANTE CON LA CEDOLARE
Cristiano Dell'Oste per il "Sole 24 Ore"

Stretti nella tenaglia dell'Imu e della nuova Tares sui rifiuti, i proprietari di casa hanno una sola possibilità per alleggerire il carico fiscale: la cedolare secca sugli affitti. Una possibilità che finora non ha riscosso grande successo tra i contribuenti, ma che dal 1° gennaio di quest'anno aumenta la sua convenienza relativa, perché con il 2013 entra a regime il taglio delle deduzioni forfettarie dal 15 al 5% sulle locazioni ordinarie, imposto dalla riforma Fornero del mercato del lavoro.

Certo, gli effetti di quest'ultimo rincaro si sentiranno più avanti ma i calcoli vanno rifatti adesso, anche perché le finestre per scegliere la tassa piatta sono per così dire vincolate: secondo gli ultimi chiarimenti delle Entrate (circolare 47/E del 20 dicembre scorso), chi registra un nuovo contratto senza optare per la cedolare dovrà attendere per forza la scadenza dell'annualità contrattuale successiva.

Oltre ai limiti nelle modalità di scelta, ci sono poi quelli di applicabilità. L'imposta sostitutiva, infatti, è riservata alle locazioni abitative effettuate da persone fisiche nei confronti di privati, come affermato fin dalla circolare 26/E/2011. Restano esclusi, così, tutti gli alloggi affittati a uso foresteria a banche e imprese, ma anche tutti i negozi e i laboratori dati in locazione da privati.

Eppure, anche in mezzo a tante limitazioni, la cedolare secca resta l'ultimo (e l'unico) esempio del fisco immobiliare "generoso" messo in cantiere ai tempi del federalismo. Non è un caso che la tassa piatta sia stata introdotta dallo stesso decreto - il Dlgs 23/2011 - che conteneva anche la "prima versione" dell'Imu, quella senza tassazione della prima casa e senza rivalutazione delle rendite.

Resta da chiedersi, allora, perché finora l'imposta sostitutiva abbia raccolto così pochi consensi. Basta pensare che le previsioni ufficiali di incasso per il 2012 sfioravano i quattro miliardi di euro, mentre ora le proiezioni alla luce delle entrate tributarie effettive si attestano poco sotto il miliardo.

Anche se non esistono dati ufficiali, le indicazioni in arrivo dai sindacati degli inquilini fanno pensare che il flop dipenda in larga parte dalla mancata emersione degli affitti in nero (si veda l'articolo in basso). Ma certo pesa anche la scarsa percentuale di adesioni tra gli affitti regolari.

D'altra parte, le statistiche dicono che più di metà dei possessori di abitazioni locate dichiara un imponibile inferiore a 26mila euro e incassa un canone medio mensile poco superiore ai 300 euro. Cifre rispetto alle quali la cedolare secca sui contratti a canone libero - fino alla fine del 2012 - regalava un risparmio annuo d'imposta variabile da poche decine a poche centinaia di euro, a seconda dello scaglione Irpef del proprietario e del livello dell'addizionale comunale e regionale.

È facile capire, allora, perché tanti contribuenti abbiano lasciato perdere: nella primavera del 2011 la procedura d'opzione appariva complicata - almeno in fase di prima applicazione per i contratti già in corso - e per i proprietari a basso reddito i vantaggi fiscali potevano essere facilmente erosi dall'obbligo di rinunciare all'aggiornamento del canone secondo l'indice Istat. Per i contratti a canone concordato, poi, non era neppure il caso di iniziare il discorso: per i contribuenti con un reddito inferiore a 28mila euro (primi due scaglioni) conveniva restare semplicemente all'Irpef.

Con il 2013, però, le cose cambiano, anche per i contribuenti a basso reddito, perché si pagherà l'Irpef sul 95% del canone "libero" (anziché sull'85%) e sul 66,5% di quello concordato (anziché sul 59,5%). Ed è appena il caso di ricordare che proprio le locazioni convenzionate sono tra le più colpite dall'Imu: qui non è difficile passare da un'Ici 2011 all'1 per mille a un'Imu 2012 al 6 per mille, che corrisponde a una moltiplicazione di nove volte, tenendo conto anche dell'incremento del 60% dei valori catastali deciso con il decreto salva-Italia.

2 - LA SCELTA PER L'ALIQUOTA FISSA CON LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
Luigi Lovecchio per il "Sole 24 Ore"

L'opzione per la cedolare, omessa in sede di registrazione del contratto, non può essere regolarizzata con il ravvedimento. Il ravvedimento effettuato con la registrazione tardiva del contratto, inoltre, non evita le pesanti conseguenze civilistiche della rideterminazione del canone, nella misura del triplo della rendita catastale, e della decorrenza ex novo della locazione. La circolare 47 del 2012 dell'agenzia delle Entrate contiene le principali indicazioni sull'applicazione della disciplina introdotta con la cedolare secca (si veda «Il Sole 24 Ore» del 7 gennaio).

Il documento di prassi ribadisce in primo luogo la tesi tradizionale secondo cui il ravvedimento serve per rimediare a violazioni tributarie e non per rimettersi in termini con opzioni tardive. Questo perché l'opzione rappresenta una manifestazione di volontà che si effettua ponendo in essere il comportamento previsto dalla legge. Se ciò non avviene, la scelta non vale.

Nel caso della cedolare, il dubbio era stato generato dalla circolare 26 del 2011, che aveva ammesso la possibilità di esercitare l'opzione anche in sede di registrazione tardiva del contratto. Alla luce della circolare 47, pertanto, si verifica una situazione abbastanza singolare. Chi ha omesso del tutto la registrazione del contratto di locazione, può entrare nel regime sostitutivo effettuando in ritardo l'adempimento, con effetto, sembrerebbe, retroattivo.

Mentre nella prima circolare questa possibilità sembrava ammessa a prescindere dall'entità del ritardo, nell'ultimo documento di prassi si menziona solo l'ipotesi del ravvedimento. Al contrario, il soggetto che ha registrato nei termini il contratto ma ha dimenticato di segnalare l'opzione perde irrimediabilmente la cedolare per la prima annualità di affitto.

Queste stesse regole valgono anche per le annualità intermedie di contratto. Chi decide di "entrare" in cedolare dall'annualità che inizia nel 2013 deve manifestare la scelta con il modello 69, da presentare entro la scadenza di pagamento dell'imposta di registro annuale. Se omette tale onere, l'interessato non può rimediarvi con il ravvedimento e dovrà attendere la successiva annualità. Anche in questo caso, è evidente la disparità di trattamento rispetto all'ipotesi del l'omissione totale della registrazione.

L'altro chiarimento, potenzialmente assai pericoloso per i contribuenti, riguarda l'impossibilità di evitare gli effetti civilistici della registrazione tardiva attraverso la procedura del ravvedimento.

In caso di registrazione dei contratti di locazione abitativa oltre i termini, eseguita volontariamente o d'ufficio, il relativo rapporto contrattuale viene regolato dalla legge, che prevede: a) la durata della locazione in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, con diritto al successivo rinnovo; b) la determinazione del canone di affitto in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre gli indici Istat. Stesse conseguenze quando viene indicato un affitto inferiore a quello effettivo o viene registrato un comodato fittizio.

Considerata l'entità delle rendite catastali, è evidente che si tratta di una forte penalizzazione rispetto ai canoni di mercato. Ebbene, secondo le Entrate queste conseguenze permangono anche se si regolarizza il ritardo con il ravvedimento. Ma questo significa che anche un solo giorno di ritardo rispetto alla scadenza di legge (trenta giorni) determina effetti molto negativi per il proprietario.

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