LA “FABRICA” DEGLI AFFARI ANCORA IN CORSO TRA IL GRUPPO CALTAGIRONE E MPS – LA SGR, CONTROLLATA COL 49% A TESTA DALLA BANCA E DALL’EX VICEPRESIDENTE E AZIONISTA, DA ANNI E’ LO SNODO DI UN FLUSSO COSTANTE DI OPERAZIONI CHE COINVOLGONO ANCHE LA SOCIETA’ QUOTATA VIANINI
Sara Bennewitz e Ettore Livini per "Affari e Finanza - la Repubblica"
Una ragnatela di commesse e lavori da 600 milioni. Prestiti per qualche centinaio di milioni. L'asse d'affari tra Francesco Gaetano Caltagirone e Mps è sopravvissuto alla separazione azionaria tra il costruttore romano e Siena. E il cordone ombelicale che unisce ancora i due ex-partner è Fabrica, una Sgr controllata con il 49% a testa che da anni è lo snodo di un flusso costante di affari tra la banca, Vianini Lavori e le aziende personali dell'ingegnere.
Il domino è iniziato nel 2005 quando Caltagirone ha girato al Fondo Seneca (gestito dalla stessa Fabrica) un pacchetto di terreni e case di proprietà per un valore complessivo di 678 milioni in cambio del 100% del veicolo immobiliare.
Da allora si è aperto il rubinetto: in otto anni la Sgr - che gestisce un patrimonio complessivo di 1,7 miliardi anche attraverso fondi collocati al pubblico - ha appaltato 217 milioni di lavori alla Vianini, commissionandole pure la costruzione di edifici residenziali «chiavi in mano» per 312 milioni.
Un assegno da 100 milioni è stato pagato per opere eseguite direttamente da Unione Immobiliare e Fgc, due casseforti della famiglia capitolina. Le triangolazioni non si fermano qui. La stessa Vianini Lavori, una delle quotate in Borsa dei Caltagirone, ha girato 292 milioni di lavori a Porto Tolle e Costedil, due holding personali della dinastia romana.
Una girandola di operazioni, assicurano dal gruppo, gestita in linea con le disposizioni relative alle operazioni con parti correlate. Tutti gli appalti partiti da Fabrica verso le aziende dell'ingegnere - garantisce la società - sono stati relativi alla costruzione e alle migliorie sugli immobili di provenienza del Fondo Seneca e non dagli altri fondi che gestiscono risparmi di terzi.
E almeno a partire dal 2008, assicurano i manager del gruppo, i lavori sono stati assegnati attraverso la regolare procedura di gara tra più offerte concorrenti prevista dalla normativa. La scelta della dinastia romana di parcheggiare parte del suo patrimonio nel portafoglio della Sgr ha ragioni fiscali, legate alle agevolazioni garantite a questo tipo di veicoli.
Strumenti finanziari utilizzati non a caso da diverse stirpi imprenditoriali di casa nostra per ottimizzare la gestione tributaria dei propri tesoretti immobiliari. Un'anomalia finita non a caso nel mirino della Banca d'Italia, che ha deciso di congelare i benefit chiedendo ai grandi fondi familiari di avviare in tempi ragionevoli le procedure di liquidazione, offrendo in cambio - visto il momento non proprio brillante del mercato della casa - un tasso agevolato al 7%.
Il mattone non è comunque l'unico filo che lega ancora Siena e via Barberini. Tra i due partner sono rimasti in essere solidi rapporti di finanziamento. A inizio 2012 nell'ambito della revisione delle posizioni dell'ingegnere con Mps, la banca ha «deliberato proroghe a linee di credito nonché nuove concessioni per 95,7 milioni di euro».
A fine 2011 (ultimo bilancio disponibile e anno di forti tensioni sui tassi d'interesse) la Fgc aveva 77 milioni di liquidità depositata presso l'istituto toscano mentre Mps aveva garantito alla cassaforte dell'ingegnere crediti per 320 milioni a un rendimento pari al 2,73%.
Un tasso di favore rispetto ai tassi medi di prestiti alle imprese di dimensioni sopra il milione di euro, che a dicembre 2011 viaggiavano al 3,35%. Lo zoccolo duro degli immobili di Caltagirone e l'aggressiva campagna di diversificazione degli ultimi tempi ha consentito a Fabrica di diventare oggi la quarta Sgr immobiliare per dimensioni in Italia con un patrimonio gestito pari a 2,4 miliardi di euro.
Nei suoi primissimi anni di vita il suo business si è incrociato qualche volta anche con gli interessi del secondo grande socio, il Monte dei Paschi di Siena. Il Fondo Socrate, quotato nel 2007 presso il pubblico indistinto da Mps, ha comprato la sede a Prato di Correggio della Kerself, società controllata al 20% da Siena, quotata in Borsa dalla banca e ora fallita. Questo edificio è stato pagato 7,7 milioni e oggi risulta svalutato a 4,5 milioni.
Nove degli altri sedici immobili controllati da Socrate sono invece stati rilevati in blocco dal Fondo Beta gestito da Fimit, con un'operazione in conflitto d'interessi e non dichiarata all'atto della compravendita, sanzionata dalla Banca d'Italia e dalla Consob. Uno di questi edifici, a Saronno, non è mai stato locato da allora e oltre a essere stato svalutato, fino ad oggi ha rappresentato solo una fonte di costo per il fondo quotato.
La gestione di Fabrica ha subito una svolta nel 2008 con l'arrivo di Marco Doglio. Aristotele, Seneca e Socrate, va detto però, a distanza di anni i tre fondi originari di Fabrica rappresentano ancora due terzi del business della sgr. L'attività è stata però diversificata verso le residenze per gli studenti, gli atenei e il settore sanitario.
E sono stati raggiunti importanti accordi come quello di coinvestimento con la Cassa Depositi e Prestiti e quello per la commercializzazione internazionale con Cb Richard Ellis, uno dei colossi globali del mattone con cui in futuro potrebbero venir studiate nuove iniziative comuni.
Virman Cusenza e Francesco Gaetano Caltagirone 
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Francesco Gaetano Caltagirone 
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MUSSARI MARCEGAGLIA MANSI
