COME CAMBIERA’ IL MERCATO IMMOBILIARE NEL DOPO VIRUS: PARLA ANDREA MUSSO, CONSIGLIERE D’AMMINISTRAZIONE E DIRETTORE DI 'SORGENTE GROUP ITALIA' - "IN ITALIA VA RIPENSATA LA POLITICA FISCALE SULL’IMMOBILE. IL GOVERNO RENDA TOTALMENTE DETRAIBILI DAL REDDITO DELLE PERSONE FISICHE I CANONI DI LOCAZIONE PER LA PRIMA CASA E I COSTI PER LE MANUTENZIONI..."
Il settimanale del Quotidiano Immobiliare n. 319 – intervista ad Andrea Musso, Consigliere d’amministrazione e Direttore di Sorgente Group Italia
Che cosa cambierà sul mercato immobiliare nel dopo-virus?
Il lockdown impatterà sul modo di vivere delle nostre società sia nel breve che nel medio-lungo termine, ma diversamente sulle varie fasce della popolazione. I Millennials e i post-Millennials, che per primi hanno dovuto fare i conti con la lunga crisi dello scorso decennio, sviluppando capacità di adattamento e flessibilità, impensabili per i Baby-Boomers, hanno trainato il mercato immobiliare verso nuove forme di co-abitazione come il co-living, l’hostelling, il coworking, lo student housing e saranno in grado di trovare soluzioni grazie alla loro resilienza.
Veronica Mainetti, Presidente di Sorgente Group of America
Nello student-housing vediamo nel breve termine le maggiori contrazioni operative, reddituali e di valore, per effetto delle scelte degli atenei italiani legate al fenomeno pandemico. Nel medio-lungo termine prevarranno senza dubbio i fattori critici di successo che hanno fatto crescere il settore in Italia negli ultimi anni. Per il comparto alberghiero e per le varie forme di residenza temporanea la crisi avrà riflessi sulle aziende famigliari e su quelle che non hanno massa critica per realizzare economie di scala e livelli di efficienza gestionale. Sul fronte gestionale, senza interventi governativi, i prossimi 18-24 mesi vedranno un ridisegno complessivo dei player soprattutto in Italia.
Nel settore residenziale, declinato nelle sue varie forme, a partire dal co-living urbano, l’incremento dei fattori di incertezza reddituale per molte fasce della popolazione delle grandi aree metropolitane sposterà la domanda verso la locazione immobiliare e produrrà probabilmente un rallentamento degli acquisti di prime case.
Nel settore terziario il covid-19 ha impresso una accelerazione allo smart-working, sino ad ora ben poco utilizzato in Italia. Per gli investitori immobiliari la sfida è legata alla riprogettazione degli spazi a destinazione terziaria in ottica di maggiore efficienza e flessibilità e a una rimodellazione degli spazi residenziali.
Molti lavoratori si sono trovati infatti a lavorare in abitazioni non pensate per lo svolgimento di attività lavorativa, ma le prospettive di stabilizzazione di questo modello, si appalesano sia nel breve termine (il lavoro “a casa” rappresenterà il principale mezzo per garantire la sicurezza sanitaria dei lavoratori), sia nel medio-lungo termine perché le aziende potranno apprezzarlo per gli evidenti vantaggi che comporta in termini di minori costi di gestione immobiliare.
Nel comparto commerciale il trend di lungo termine oramai conclamato sui shopping-mall sarà più o meno accelerato in funzione delle risposte al covid-19 che arriveranno dalla comunità scientifica. Nel breve termine non va sottaciuto una evidente ripresa del commercio al minuto, soprattutto per gli alimentari. Nel commercio “non-alimentare” gli investitori che hanno finanziato i settori della logistica e soprattutto i “last mile” non vedranno certamente deteriorati i valori dei loro impieghi e la redditività.
- Come si muoveranno gli investitori e voi come vi state orientando in tal senso?
Riteniamo che gli investitori che prima dell’inizio della pandemia erano pronti ad impiegare denaro sul mercato immobiliare, assumeranno un atteggiamento attendista. Gli investitori che sono invece esposti sui vari comparti dovranno ridefinire gli approcci strategici di lungo termine, partendo dalla gestione delle contingenze, che derivano dall’evidente fermo operativo di molte aziende loro locatarie.
Il Gruppo Sorgente, guidato da Valter Mainetti, rimane stabilmente ancorato all’investimento in immobili di pregio e già da oltre un anno ha iniziato un processo di diversificazione nei settori delle energie rinnovabili e dell’economia circolare sia con la piattaforma italiana che con quella statunitense. Un approccio graduale e di lungo termine che fa della “sostenibilità” il proprio “leit motiv” e che è avvalorato dal ripensamento del modello di globalizzazione messo in discussione anche dalla pandemia in corso.
- quali sono le sfide più urgenti (quelle cioè dei prossimi 6 mesi) ?
Per chi gestisce immobili le sfide più urgenti sono legate alla necessità di pensare ad un modello di utilizzo contingente. E la proprietà immobiliare non può considerarsi esente da questa contingenza. Se si esaminano i contenuti di molte ricerche e studi pubblicati in questo periodo (primo fra tutti il Rapporto del Politecnico di Torino sull’Emergenza Covid-19 – Imprese Aperte e Lavoratori Protetti - del 17 aprile 2020) gestione e utilizzo del compendio immobiliare devono colloquiare e confrontarsi costantemente con la proprietà per aggirarne le rigidità.
- Quali saranno – dopo la Fase 2 e fasi successive - le sfide fondamentali per un “ritorno alla normalità”?)
E’ ormai opinione condivisa che covid-19 non sia un fenomeno a se stante, se non verranno ripensati i modelli di sviluppo dell’economia globale anche alla luce della previsione che entro il 2050; in Italia, la concentrazione della popolazione nelle città con oltre 300 mila abitanti passerà dall’attuale 55% a oltre il 68%. Gli operatori immobiliari e le comunità saranno chiamati a riconsiderare la gestione degli spazi laddove “concentrazione” e “distanziamento sociale” stanno agli antipodi.
D’altra parte il “contenitore” immobile andrà progettato o riprogettato in modo che possa adattarsi alla rapida evoluzione sociale conservando la sua utilità e la sua capacità di generare reddito.
- idee o proposte concrete per la ripresa del suo comparto?
In Italia va ripensata la politica fiscale sull’immobile. Considerate le difficoltà che molte famiglie italiane dovranno affrontare nei prossimi anni, è giunto il momento che il Governo renda totalmente detraibili dal reddito delle persone fisiche i canoni di locazione per la prima casa e i costi per le manutenzioni sia di natura ordinaria che straordinaria. Stesso approccio dovrebbe essere seguito - ossia piena detraibilità – per le locazioni pagate dagli studenti fuori sede e dai lavoratori che devono trasferirsi dalla residenza familiare.
