BERLUSCA REAL ESTATE! LA VENDITA DI VILLA CERTOSA DI BERLUSCONI E’ L’AFFARE DEL SECOLO PER L'IMMOBILIARE DILS. TRA I SUOI SOCI FIGURANO I FIGLI PIÙ GIOVANI DEL CAV BARBARA, ELEONORA E LUIGI – PER GLI EREDI, CONSIDERATO CHE ARCORE NON SI VENDE E MACHERIO L’AVREBBE PRENOTATA BARBARA BERLUSCONI, LA GRAN PARTE DELLE RISORSE “FRESCHE” DOVREBBE ARRIVARE DALLA VENDITA DI VILLA CERTOSA – L’IPOTESI MUSK PER IL VILLONE SARDO...
Mario Gerevini e Daniela Polizzi per il Corriere della Sera - Estratti
«A Milano, Roma e Amsterdam abbiamo le nostre sedi fisiche. Le nostre menti, invece, sono sempre in movimento». E chissà che “viaggi” staranno facendo in questi giorni alla Dils, la società milanese di servizi immobiliari che ha ricevuto l’incarico di vendere Villa Certosa della famiglia Berlusconi, probabilmente l’immobile più costoso mai messo sul mercato in Italia.
La maxi provvigione
Solo la percentuale di intermediazione potrebbe valere come un attico sulle piste di Cortina. Ma parte della provvigione resterebbe comunque in casa Berlusconi dal momento che il secondo azionista della Dils, dopo il presidente Giuseppe Amitrano, 44 anni, di Sorrento, è la H14 di Barbara, Eleonora e Luigi Berlusconi. La holding dei tre figli più giovani di Silvio Berlusconi guida una cordata di azionisti che recentemente è entrata al 18% nell’azienda di intermediazione immobiliare, 56 milioni fatturato e quasi 20 di utile nel 2022.
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La celebre Villa Certosa in Sardegna a Porto Rotondo è dalla fine degli anni Ottanta il buen retiro di Berlusconi nel cuore della Costa Smeralda. Negli anni è stata ricostruita e ampliata. L’ex premier la utilizzava con un contratto di comodato gratuito con la società Immobiliare Idra, di proprietà dello stesso Berlusconi. Si estende su 4.500 metri quadri, ha 126 stanze e un parco di 120 ettari. Qui sono stati ospitati capi di stato o di governo come il presidente George W. Bush, il primo ministro inglese Tony Blair, il russo Vladimir Putin e gli spagnoli José Zapatero e José María Aznar. A gennaio 2021 una perizia tecnica di valutazione dell’immobile aveva valutato la villa circa 259 milioni di euro.
La forchetta di prezzo
Gioco facile quindi nella scelta del soggetto a cui dare il mandato di vendita. Prendere un cliente che ha un immobile da centinaia di milioni sarebbe il sogno di qualsiasi agente immobiliare. Ma non c’è stata partita. Poi però bisogna comunque vendere quell’immensa, lussuosissima e costosissima (anche di mantenimento) proprietà sul mare cristallino di Punta Lada a Porto Rotondo in Sardegna. Solo al compromesso scattano di solito le provvigioni (mediamente del 3% ma per immobili di lusso anche molto inferiori) che però, in base agli accordi di vendita, potrebbero essere pagate solo dal compratore.
Fosse anche un 2% complessivo si va dai 6 ai 10 milioni di commissione di mediazione. Cioè un prezzo di vendita tra i 300 e i 500 milioni. Forchetta ampia, aperta soprattutto verso l’alto. Nella parte bassa c’è un’indicazione tecnica che possiamo considerare un po’ tirata: i 259.373.950 euro stabiliti da una perizia datata 19 gennaio 2021 e fatta fare dal Cavaliere al geometra di fiducia Francesco Magnano. Era necessaria per l’emissione di bond della Immobiliare Idra, la società proprietaria dell’immobile.
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I bond pagano i costi
A cosa servivano i bond? A finanziarsi anche per i costi elevatissimi di mantenimento delle proprietà: sotto la Idra non c’è solo Certosa ma anche Macherio e Arcore. Chi ha sottoscritto i bond? Le società di famiglia, comprese quelle personali dei figli che dovrebbero essere i titolari delle due ipoteche iscritte sulla proprietà sarda: 68 vani, 181 metri quadrati di autorimessa e altri 174 di posti auto, 4 bungalow di cui 2 accatastati A/2 (abitazioni civili), così come due immobili denominati Cactus e Ibiscus, il teatro, la torre fronte teatro, la serra, la palestra, la talassoterapia, 297 mq di orto medicinale, il tutto è immerso in un parco di 580.477 metri quadrati (un campo da calcio è circa 7mila mq).
Sta di fatto che, sulla base dell’ultimo bilancio 2022, la Idra con le sue mega-ville è “fuori” con 180 milioni di euro di obbligazioni e 76 milioni di debiti verso i soci. Quindi considerato che Arcore presumibilmente non si vende e Macherio l’avrebbe prenotata Barbara Berlusconi, la gran parte delle risorse “fresche” dovrebbe arrivare dalla vendita della Certosa. Però la plusvalenza al netto di bond e debiti potrebbe non essere stellare.
Musk e gli investitori arabi
I 300 milioni della parte bassa del range sono plausibili perché sulle valutazioni tecniche mirate (259 milioni) bisogna applicare un “premio” intorno al 20%. Del resto oggi sul mercato sono pochissime al mondo le proprietà di tale livello.
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E pochi anche quelli che possono permettersela: uno di questi è Elon Musk più volte avvistato in Sardegna, molti anni fa si parlò di un’offerta dagli Emirati Arabi da 450 milioni di dollari e poi di un’altra dall’Arabia con richiesta berlusconiana da 500 milioni, svanite nel giro di un’estate ammesso che ci fosse qualcosa di concreto. Ma forse da qui viene la cifra che indica la parte alta della forchetta. La Dils punta in alto e proverà a portare a casa l’affare immobiliare del secolo
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